Entry hari ini adalah berkaitan dengan hartanah atau property. Ia melibatkan tips bagaimana untuk kita memilih sesuatu projek perumahan berdasarkan end financier. Ni saya bagi contoh seperti di bawah:
Biasanya maklumat berkenaan akan ada dekat belakang brochure project perumahan. Tapi kadang-kadang ada juga brochure projek perumahan yang tidak letak maklumat ini dalamnya.
Kalau anda tidak dapat cari maklumat tentang end financier, boleh anda pergi tanya dengan pemaju rumah itu tentang bank mana yang merupakan end financier untuk projek perumahan pemaju itu.
End Financier inilah yang akan menguruskan dan memberikan pinjaman wang kepada pemaju untuk menyiapkan projek perumahan mereka.
Bagaiman ia berkaitan dengan pemilihan projek?
Selaku bank, bank akan menilai terlebih dahulu tentang pemaju dan potensi projek sebelum bersetuju untuk menjadi end financier. Bila bank-bank itu sudah yakin dengan projek perumahan pemaju itu, barulah bank bersetuju untuk jadi end financier. Sebagai pembeli, kita bolehlah percaya kepada judgement bank.
Jadi, kalau ada banyak bank yang menjadi end financier untuk sesuatu projek perumahan, ini bermakna kebanyakan daripada bank itu adalah yakin dengan pemaju itu.
Semak Latar Belakang Pemaju
Satu lagi perkara yang penting yang perlu kita buat sebelum pergi beli sebarang rumah adalah kita kena buat research dengan betul-betul pasal developer itu. Kita kena tahu siapa parent company dia kalau developer itu cuma adalah anak syarikat kepada sesebuah company.
Sebab dulu perlu berlaku di mana ada projek-projek yang dibina oleh syarikat “TALAM” atau anak-anak syarikatnya yang juga mempunyai banyak end financier. Tapi bila siap dibina, terdapat banyak perumahan yang mempunyai isu kualiti dan banyak pembeli yang kesal untuk membeli rumah mereka.
Jadi kadang-kadang walaupun ada banyak end financier pun masih kita perlu buat semakan sendiri supaya dapat rendahkan risiko yang mungkin kita hadapi bila beli sesebuah rumah.
Peranan End Financier
Saya rasanya end financier ni adalah lebih kurang macam panel banker. Mereka seperti diasingkan dari bridging loan financer. Bridging loan nilah yang developer guna untuk siapkan satu-satu development project. Bridging loan dengan end financier memang mempunyai perbezaan yang besar.
Kelebihan untuk pergi buat loan dengan end financier atau panel banker adalah developer mungkin sudah ada buat rundingan dengan bank itu untuk mendapatkan special financing package yang mereka boleh tawar kepada potential buyer.
Kemungkinan besar kebanyakan daripada mereka sudah sedar tentang projek itu. Details semua sudah ada, jadi proses untuk menyediakan pinjaman rumah pun boleh dijalan dengan cepat sikit berbanding kalau kita pakai bank-bank yang lain.
Murah Sikit Tak Apa, Asal Minda Tenang Tentang Property
Ini adalah mudah. Apa yang cuba maksudkan di sini ialah kadar sewa rumah rendah sedikit tak mengapa, asalkan hati dan minda tenang biarpun kita sudah rugi tak kaut +ve cashflow yang banyak.
Apalah sangat bagi kurang RM30 sebulan berbanding tenant liat nak bayar sebulan sampai kena halau?
Katakan rate pasaran adalah RM600 dan kita bagi sewa murah sikit dengan RM570. Jadi kalau ikut setahun, kita akan kurang dapat extra RM360. Tapi katakan anda dapat sewakan rate dengan RM600 tapi tenant yang menyewa rumah anda itu bermasalah dan tak bayar sewa sebulan, kan dah tak dapat RM600 terus? Ini lagi rugi besar.
Apa yang saya cuba maksudkan di sini ialah kita boleh bagi special discount untuk tenant yang baik. Contohnya tenant merupakan pasangan yang baru berkahwin dan mempunyai kerja yang stabil. Ataupun bujung yang bekerja dengan gaji bulanan yang stabil. Impaknya, tenant berasa special sebab dia dapat sewa bulanan yang murah sikit dari orang lain dan seterusnya bayar sewa dengan konsisten.
Sebagai pemilik rumah, kita bolehlah kemuncakkan kita tawarkan harga yang murah sikit, dan harap tenant boleh bayar secara konsisten setiap bulan. Lagi satu yang kita boleh cakap ialah kalau ada masalah kecil macam lampu rosak atau paip bocor, harap mereka boleh betulkan sendiri sebab anda dah beri discount atas sewa rumah. Secara tidak langsung tenant akan jaga sebuah benda di rumah anda dengan elok supaya mereka tidak perlu belanja wang atas baiki.
Kalau letak harga sewa mahal-mahal dan jadi tamak, tapi kesudahan merugikan lagilah menyesal. Ini adalah ikut pengalaman saya yang baru ada satu rumah sewa keluar tu.
Lagi satu cara yang boleh anda pakai kalau anda tidak ingin sewa rumah ana keluar dengan harga yang murah. Boleh juga anda guna pendekatan letaklah water heater, pasang aircond, dan lain-lain sebagai pelaburan buat masa panjang. Bina sedikit taraf rumah dan anda akan dapat sewa keluar rumah anda dengan harga yang lebih tinggi.
Ini adalah idea yang saya ada: boleh anda cakap dengan tenant “kalau kau bayar tepat pada masa tiap-tiap bulan sebelum 5hb, aku akan bagi rebate RM30 sebulan (atau RM180 untuk 6 bulan) dibayar tunai pada bulan yang ke-7″… dan seterus nya begitulah untuk setiap 6 bulan akan ada rebate tunai kalau tenant bayar tepat pada masa 6 bulan berterusan.
Cara macam ini boleh dianggap sebagai menang untuk dua pihak sebab yang extra RM30 tu anda boleh OD-kan dulu. Dari contoh yang saya berikan, RM30 daripada sewa RM600 bersamaan 5% dan anda boleh disesuaikan kadar rebate dalam RM tu dengan kadar sewa rumah anda.
Setuju sangatlah pasal ni. Saya pun buat macam itu juga dengan tenant yang baik sekarang ni. Bagi diskaun untuk tahun kedua bagi tenant yang terus sewa rumah dengan saya.
Macam ini semua jadi senang. Tidak perlu saya pecah kepala untuk cari tenant baru dengan kerap.