Teringin benar ada modal untuk beli tanah. Tapi of course la sekarang dana tak cukup pun. Doa-doa dimurahkan rezeki agar dapat buat macam semua otai-otai hartanah buat ni satu hari nanti, InsyaAllah.
Kalau sesiapa ada idea lagi boleh la share sama-sama, supaya kita ni sama-sama maju. InsyaAllah.
Ok, saya ada beberapa senario:
1. Pelabur A:
- Ada 5 biji rumah
- Income bulanan RM 1,700
- Expected total capital appreciation: RM 100,000
- Jenis rumah: Medium cost
2. Pelabur B:
- Ada 15 biji rumah
- Income bulanan RM 1,500
- Expected total appreciation: RM 140,000
- Jenis rumah: Low to medium cost
3. Pelabur C
- Ada 3 biji rumah
- Income bulanan RM 600
- Expected capital appreciation: RM150,000
- Jenis rumah: Medium to High Cost
Ok cukup dulu contoh. Dari 3 senario di atas, anda nak jadi pelabur hartanah yang macamana? Dan mengapa? Sila cerita sikit. Lepas tu kita bincang-bincang.
Dari pengalaman saya yang tak seberapa ni, peluang pelaburan ni tak datang dalam bentuk/pulangan yang sama. Jadi pasal tulah saja saya bangkitkan post yang dulu tu.f
Ada yang cashflow (CF) tinggi, dan ada yang capital appreciation (CA) tinggi. Dan bak kata otai-otai hartanah, selalunya CF ni tak selari dengan CA.
Saya tak dapat sangkal fakta ni. Jarang sangat nak dapat CF tinggi bersama CA tinggi. Malah ada satu rumah saya CF hanya dalam RM 50 saja, tapi kalau kirakan CA nya.. amboi memang berbaloi-baloi.
Tapi ada seorang guru ni, saya tengok dia dapat buat dua-dua. Beza dia dengan kita, dia ni buat HOMEWORK gila baik punya.
1 rumah dia mungkin dapat CF 3 kali rumah kita. Yang bestnya macam ni, dari segi management tu dah kurang. Kurang pening kepala dari segi nak menghadapi kerosakan dan karenah tenant. CA pula lebih kurang dengan kita. Dan rumah pun medium cost juga macam kita. Untuk seorang pelabur, ini adalah setting yang ideal, tapi nak sampai tahap tu, banyak la lagi kita kena belajar.
Jadi sebelum beli rumah, kita kena tahu apa target kita. Secara keseluruhan, dan rumah case by case. Case by case ni pasal kadang-kadang peluang yang datang tu tak sama. Ada yang CF lebih ada CA lebih. Bukannya setakat landed vs non-landed saja, ada juga apartment yang CF kurang tapi CA lebih.
Cashflow atau capital appreciation
Kalau tak nak pening kepala, bulan-bulan nak senang hati bayar kat bank, target cashflow la. Kalau nak modal pusingan, untuk projek lebih besar, capital appreciation la.
Kalau main rumah lelong pula, dapat pula harga beli tu jauh dari market price, dan saja dapat untung dari segi harga tu terus. Ada yang beli cash lepas tu refinance nak dapatkan keuntungan tu. Ada yang jual. Ada juga yang ambil loan yang tak ada lock-in period lepas tu refinance ke bank lain.
Saya tak ada pengalaman buat loan yang tidak ada lock-in period ni, tapi tak silapnya ada syarikat insurans yang bagi loan tanpa lock in period. Cuma installment bulan-bulan agak tinggi la.
Ooh berbalik kepada persoalan Pelabur A ke B ke C?
Semua pun ada pro and cons nya.
Terus terang, saya sekarang ni pilih A la. Pasal tu yang paling senang. Tak kacau cashflow saya bulan-bulan. Tapi, apa yang saya nampak la, cara ni agak slow la.
Bulan-bulan memang ada duit lebih, tapi tak ada sedelepuk. Nak modal sedelepuk, kenalah kumpul dari duit-duit lebih tu. Padahal, ada saja kemudahan nak dapatkan cash tu. Kalau untuk orang marathon boleh la kan, relax saja. Tapi kalau orang yang tengah sprinting, ada kaedah lain boleh buat.
Yang B, tak perlulah saya ulas.
Yang C, ni option yang tengah saya fikirkan lah. Cuma saya nampak, cash in hand kena banyak. Backup kena banyak. Yelah dah CF pun tak berapa banyak, kalau BLR naik, dan kalau lah ditakdirkan tak cukup nak cover installment, kenalah tahu cari duit mana nak cover balik.
Dari refinance/home extra, maybe boleh dapat modal banyak sekali gus, kena disiplin la nak guna duit tu ke mana. Takut nanti mata kelabu asap tengok duit banyak-banyak, dari nak jadi modal, duit tu jadi downpayment beli kereta baru pula.
Rumah tak ada, duit habis, joli kat kereta saja pula. Cuma dari option C ni, rumah dia dari medium ke high cost. Jadi kena ingat la, kalau high cost, kos-kos lain pun lebih tinggi la, lawyer la, stamping untuk tenancy agreement la, maintenance, assessment, downpayment la. Kena kira betul-betul la, jadi tak adalah overhead cost ni jejaskan pendapatan kita pula.
Kalau ada dua rumah, dua2 CFnya RM200, tapi satu tu rumah A RM 70,000 satu tu pula rumah B RM 180,000, Rumah B tu pula rumah lama, CA sama dengan rumah A yang baru. Mana satu anda nak pilih?
Lagi satu, kalau anda main semua rumah medium cost kan, ada 3 biji dengan CF RM 700 dan 5 biji dengan CF RM 700, mana anda nak? Kalau kurang rumah, kurang karenah penyewa nak kena kita hadapi, kan?
Jadi all in all, apa yang penting adalah HOMEWORK aka maklumat. Apa yang anda tahu pasal rumah tu. Apa yang anda nak.
Paling best kalau dapat rumah-rumah, yang OVERALL effectnya – CASHFLOW tinggi, CAPITAL APPRECIATION tinggi, OVERHEAD rendah, MODAL rendah, dengan KUANTITI rumah paling sedikit.
Itu yang paling best.
Tapi kalau tak jumpa rumah dengan 5 kriteria di atas, jangan jadikan ia alasan kenapa anda tidak bermula melabur dengan hartanah. Terima kasih.
Baca juga: Public Mutual Bagi Pulangan Dana PISTF