Seperti mana yang semua tahu, setiap pelaburan mesti mempunyai cabaran yang tersendiri. Saya yang sudah ada pengalaman dalam bidang ini pun tidak lari dari apa jua halangan dan cabaran yang tiba dari pengalaman saya sendiri. Saya akan cuba kongsi cabaran yang saya pernah alami di sini.
1. Tempoh masa yang panjang
Process jual beli rumah bukanlah satu process yang singkat tetapi ia mengambil masa yang panjang. Jika kita membeli rumah, ia akan mengambil masa lebih kurang 4 bulan untuk selesaikan semua. Manakala kalau kita hendak menjual pula, ia akan ambil masa 4 bulan lagi atau lebih untuk mencari pembeli dan tunggu sehingga loan buyer disburse.
Process jual beli sangat lambat kerana ia melibatkan banyak pihak seperti pihak bank, pihak developer, pihak berkuasa negeri, pejabat tanah, dan lain-lain. Tiada orang yang dapat skip berurusan dengan mereka ini.
2. Downpayment yang tinggi
Bagi mereka yang mempunyai rumah yang lebih dari 2 unit, Pinjaman rumah yang bank berikan cuma 70% saja. Bagi mereka yang pertimbangkan untuk join loan suami isteri tu, dinasihatkan tidak membuat demikian kerana bilangan unit yang layak untuk dapat loan 90% akan berkurang.
Bagi mereka yang ingin ambil loan dengan MBSB, mereka mungkin masih boleh dapat 90% tetapi kadar interestnya akan lebih tinggi dan lock in period lebih panjang.
3. lawyer yang sengal
Pelaburan hartanah tidak lengkap kalau tiada pihak lawyer. Lawyer yang memainkan peranan dalam urusan jual beli rumah dan kalau terkena dengan lawyer yang goyang kaki saja, segala-galanya tidak bergerak.
Tambah pula kalau beli rumah lelong, memang tak dapat tidur dengan senang hati kalau dapat lawyer yang sengal. Akibatnya rumah pun boleh terlelong semula gara-gara lawyer yang lembab.
4. Banker yang lambat process loan
Semakin hari semakin lambat bank nak keluarkan result permohonan loan perumahan. Ini adalah sebab semakin ketat syarat yang dikenakan untuk memastikan pemohon tiada masalah untuk membayar loan installment. Bagi mereka yang sudah mempunyai comittment yang tinggi dengan sesebuah bank, makin susah untuk bank itu luluskan pinjaman yang dipohon.
5. Buyer loan reject
Bagi kes buyer guna pinjaman dari kerajaan, perjanjian jual beli(S&P) perlu dibuat terlebih dahulu. Ada juga yang telah tandatangan S&P, tetapi pinjaman dari kerajaan kena reject disebabkan kelayakkan yang rendah.
Ada juga kes valuation dari pihak kerajaan keluar sangat rendah yang menyebabkan pembeli terpaksa topup duit. Bagi kes-kes begini, pembeli tiada modal untuk topup dan seterusnya membatalkan hasrat untuk membeli hartanah yang mereka minat.
Macam-macam hal ada yang berlsaya di luar sana. Tak sempat nak disebutkan di sini. Bila sudah lama kita berkawan dengan orang-orang yang terlibat secara langsung dalam pelaburan hartanah, kita akan tahu sedikit demi sedikit.
Kita akan tahu macam mana kita boleh minimumkan risiko, macam mana nak elakkan halangan tersebut dan sebagainya. Apa pun pengalaman yang banyak membantu kita. Jangan takut untuk mencuba, apa pun cabarannya mesti ada jalan penyelesaian.
6. Kerenah pembeli
Sebagai pemilik sesuatu hartanah, pasti kita mahukan harga yang terbaik apabila kita menjual rumah. Tetapi disebabkan kesukaran mendapatkan pembeli, harga yang kita jual terpaksa direndahkan dari nilai pasaran. Ini memberikan peluang kepada pihak pembeli untuk mark up loan mereka supaya kurang downpayment atau pun tiada downpayment yang diperlukan untuk membeli hartanah tersebut.
Bagi mereka yang dapat kelebihan mark up loan, ada pula yang tidak ingin membayar beza RPGT sekiranya pemilik membenarkan mark up loan. Macam-macam ragam pembeli ada di luar sana. Tidak kurang juga ada yang meminta untuk beli dengan harga yang terlalu rendah atau harga tak masuk akal langsung. Ini menyebabkan kita sebagai pemilik hartanah pun rasa naik darah bila bertemu dengan pembeli jenis ini.
Siapa yang pernah jual rumah akan tahu macam mana kerenah pembeli. Apabila kunjung rumah yang hendak dijual, rumah itu tidaklah rosak mana. Tetapi aduan mengalahkan rumah tu nak runtuh, ada yang bagi quotation repair yang terlalu tinggi semata mata ingin merendahkan harga jualan rumah.
Bagi saya, saya pun biasa menjadi pihak pembeli sebelum saya jual rumah. Saya sudah ada pengalaman beli rumah. Jadi tidak perlulah nak kelentong sangat pihak penjual.
Apa pun dalam urus niaga tu biarlah berpatut-patut. Jangan mendatangkan memarahan dan penghinaan dengan letak harga yang tidak munasabah. Sebelum beli pun kita sudah buat survey market price kan? Namun itulah hakikatnya yang perlu kita terima apabila untuk menjual rumah.
7. Kerenah penyewa
Bagi mereka yang ingin target untuk cash flow, pasti tidak akan lari dari kerenah penyewa. Penyewa lambat bayar, penyewa rosakkan rumah setelah duduk 1 tahun atau 2 tahun, penyewa lari pindah tengah malam dan macam macam lagi.
Follow up sewa, Whatsapp dan call untuk penyewa yang liat nak bayar sewa. Yang paling teruk bila penyewa buat macam rumah dia sendiri dan macam dia pula adalah tuan rumah. Bila kita suruh dia pindah keluar lagi rumah tapi dia enggan pula. Memang macam-macam kes ada.
Semua itu pengalaman yang akan kita dapat bila sudah lama buat sewa rumah. Macam-macam orang akan kita jumpa. Mereka dari pelajaran dan latar belakang yang berlainan. Pasti akan ada penyewa yang bermasalah walau bagaimana pun kita filter. Itulah hakikatnya. Namun benda-benda sebegini bukanlah masalah yang berterusan tetapi cuma datang sementara saja. Ia tidak akan menggugatkan semangat kita untuk terus dalam pelaburan hartanah.
8. Pandangan kawan-kawan yang negative
Ada juga sesetengah pihak yang memandang negatif usaha kita menambah aset. Ada yang akan kata kita ini gila harta. Ada yang akan kata buat apalah nak cari harta banyak-banyak. Mati nanti tak bawa rumah dan harta benda pun. Ada juga yang memandang serong sekiranya kita terlalu ghairah membeli hartanah.
Pada mereka yang dalam bidang rumah lelong pula, ada juga yang memandang serong pada pelabur hartanah lelong. Kononnya mereka ini mengambil kesempatan pada kesusahan pihak peminjam.
Perlu diingatkan bahawa hartanah lelong adalah process jualan yang melibatkan pihak bank dan juga pihak pembeli pada lelongan terbuka. Sesiapa saja boleh masuk untuk membida rumah yang dilelongkan oleh pihak bank secara telus.
Bab kaw tim dengan ulat-ulat atau pun pembida yang lain tu bukanlah sesuatu yang perlu kita buat. Tidak semestinya kita deal di luar untuk dapatkan harga yang rendah. Kalau sudah jadi rezeki kita, harga reserve price pun kita boleh dapat.
Berkenaan dengan hadiah dan juga free gift yang ada pula, ada yang menyatakan pelabur rumah lelong mengambil kesempatan mengambil perabot-perabot yang ada. Pada saya sendiri, kalau pihak tuan rumah ingin semula perabot mereka, berikan saja kepada mereka, tidak ada masalah langsung sebab saya bukan mahu sangat perabot semua tu.
Apa yang kita inginkan adalah harga lelongan yang murah berbanding harga semasa rumah tersebut. Itu merupakan apa yang penting untuk saya. Harga jualan tu yang penting dan bukannya free gift yang diberi untuk beli rumah tu. Itu sekadar bonus saja sekiranya tuan rumah tidak tuntut.
Kebanyakkan kes yang saya alami memang tuan rumah tak nak perabot yang ditinggalkan. Kalau mereka nak memang sudah lama mereka pindahkan segala barang di dalam rumah tersebut. Kerana mereka mempunyai masa yang cukup lama dari reminder atau notis lelongan sehinggalah tarikh lelongan rumah tersebut.
Lelongan rumah ini sebenarnya membantu pihak peminjam untuk menyelesaikan baki pinjaman mereka. Terdapat kes-kes yang rumah lelong terjual cukup untuk cover baki pinjaman perumahan mereka di bank. Tidaklah nama mereka kena black list sentiasa. Memandangkan sekarang ini pun saingan rumah lelong cukup hebat dan sengit, memang banyak berlaku kenaikan harga dari pada harga reserve.